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  作者: 刘展超

  深圳近日调整“豪宅税”的举措一度搅动波澜不惊的楼市,这是调控松动,还是落实一城一策细化调控?此举将利好刚需还是暗助楼市投机?其他一线城市是否跟进?

  虽然业界曾预测热点城市有望近期跟进,不过,北京市住建委近日回应网友提问时表示,目前北京还没有具体修改普通住宅标准的时间。

  11月19日,上海市房屋管理局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知,表示2014年11月20日生效并即将到期的上海普通住房标准将继续实施,有效期延长至2024年11月18日。

  普宅被豪宅化

  深圳市地税局发布消息称,从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满两年交易可免征增值税。

  但官方也表示,这并非对房地产调控进行松绑。深圳市住建局称,本次调整主要是取消了之前的普通住房价格标准。这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降费精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

  对于深圳的做法,业界的评价也较为正面。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,深圳出台了普通住宅税费政策的新内容,进一步体现了税费政策和房产政策之间的互动关系,尤其是基于房地产市场的实际情况,对税费政策进行调整,比较务实,也有助于降低相关房产的交易成本。

  调整普通住宅认定标准为何能减税?这为何又与业界所称的“豪宅税”相关联?这要从普通住宅与非普通住宅的区别谈起。

  从税费角度来看,在多数城市,普通住宅和非普通住宅在二手交易过程中的主要差别在于契税和增值税(此前为营业税)。

  如按深圳此前规定,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,而个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  除了增值税,在房地产交易过程中,一些地方税务部门也会对普通住房和非普通住房予以不同的契税税收政策,比如不少城市规定对非普通住房的契税税率定为3%,而普通住房则是1%或者1.5%。

  普通住房和非普通住房又如何认定呢?虽然各个城市之间略有差异,但对普通住房的认定一般有三个标准:一是小区建筑容积率在1.0(含)以上;二是单套建筑面积在144(也有地方为140)平方米(含)以下;三是单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限。

  以上三点需同时满足才为普通住宅。反之,上述三项有一个不匹配即被视为非普通住房。

  近几年来,一些热点城市房价上涨较快,导致不少住房的成交单价或者总价增加较多,实际上一些面积不大的住房也被“挤入”了非普通住房之列,“普宅被豪宅化”的问题带来了交易税费的增加,这些税也被民间俗称为“豪宅税”。

  深圳市住建局表示,我市目前适用的普通住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化,该普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通住房标准,保障刚需购房。

  此番深圳调整对普通住宅的认定标准,相当于删去了第三个标准,即价格标准,这意味着会有大量在旧规定下被认定为非普通住宅的房源,在新规定下将被确定为普通住宅,进而带来交易税费的减少。

  诸葛找房数据研究中心国仕英表示,深圳此次政策调整主要有两点:一方面之前深圳对于“豪宅”的定义是跟总价挂钩的,但房屋的总价会受区位、周边配套、开发商等外在客观因素影响,此项政策实施后,即使房价再高,只要符合其规定的容积率和面积的住宅都是普宅;另一方面,新的征收标准规定小区容积率高于1.0、建筑面积144平方米以下的住宅都是普宅,目前市面上很少有容积率小于1.0的小区,此政策调整更加贴合实际,政策调整落实后,将会有更多的房子被列为普通住宅。

  国仕英认为,政策落实后,对于购房者来说是最受益的。“豪宅”房源被划为普通住宅范畴,对于购买自住的房屋来说,成本基本上节约20万元左右。

  业界呼吁其他城市尽快跟进

  深圳根据群众呼声率先调整“豪宅税”, 引发业界对其他城市应尽快跟进的呼吁。比如自2014年9月30日发布普通住宅标准至今,北京已经五年未对此进行调整。

  在北京住建委官网的“政民互动”栏目中,就有网友提问:普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。深圳目前已经修改了普通住房认定标准,请问北京何时修改?

  该网友表示,目前,北京五环外很多限房价项目都超出了普通住宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。

  对此问题,北京住建委11月12日在回复中表示:目前北京还没有具体修改的时间。

  没有具体修改时间,不意味着没有修改的空间和必要。中原地产首席分析师张大伟表示:“北京非普住宅标准已经影响和制约市场的正常健康发展了。”

  他表示,北京的非普通住宅认定标准更低,市场基本全面“豪宅化”。“由于普通住宅认定标准过低,导致北京新建住宅市场有86%的成交是非普通住宅,普通住宅基本集中在六环外,六环内只有5%是普通住宅。”

  具体来看, 依据由北京市住建委、财政局和税务局2014年10月份实施的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》,北京市享受税收优惠政策的普通住房,须同时满足以下三个标准:1.住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2.单套建筑面积在140平方米(含)以下;3.实际成交价格低于按本通知确定的价格标准。

  张大伟认为,这个标准自2014年起已经接近五年没有变化,而对于市场来说,经历过2015~2016年的房价上涨后,这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。按照这个单价,北京基本是不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税,做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是“豪宅”。

  他认为,普通住宅被“豪宅化”的问题在很多城市都存在,影响了市场正常交易。调整这个政策,将有利于部分刚需项目,虽然可能带来市场的短期波动,但整体看,这也是属于市场化的政策调整。

  

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