内容:

  房贷利率换锚,哪些城市房贷成本涨了

  北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降;房贷利率之锚每月报价一次

  10月8日,个人房贷利率换锚首日,新京报记者在调查中获悉,北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降。不过整体来看,四城首套、二套房贷利率与国庆前相比变化均甚微,上下变化幅度都没超过6个基点,“要不客户也没法适应。”银行贷款经理称。

  多家银行的贷款经理还提醒,房贷利率锚定的LPR(贷款市场报价利率)每月20日报价一次,申请人可获得的房贷利率不以递交材料日期利率为准,而是看银行录入系统或审批时间,快则一两天,慢则一个月。“比如20日前递交的,审批下来可能是20日后,就参照下一次报价了。”银行贷款经理说道。

  银行员工和业内人士均表示,短期内房贷利率会平稳过渡,长期看成本有可能下降。但“房住不炒”原则不变,投机空间相对更大的二套房,利率也被上浮更多点数以约束炒房。

  新京报记者 程维妙

  房贷利率换锚大事记

  8月17日 央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

  8月20日 LPR改革后首次报价,一年期为4.25%,五年期以上为4.85%。

  8月25日 央行公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  9月20日 LPR改革后第二次报价,一年期为4.20%,五年期以上仍在4.85%。

  10月8日 个人房贷利率正式换锚。

  月供会增加多少?

  以北京地区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

  专家建议

  目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

  涨跌互现

  上海首套房贷成本微降 北京深圳升幅≤1基点

  房贷利率换锚首日,四城涨跌互现。

  北京地区建行、招行、北京银行多家银行贷款经理表示,当天开始执行的利率,是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)报价基础上,首套上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点,即首套房贷利率不低于5.4%,二套房贷利率不低于5.9%。与此前北京市场主流的首套房贷利率5.39%、二套房贷利率5.88%相比,分别微升了1个基点和2个基点。

  深圳和天津地区多银行的首套房贷利率都在LPR报价基础上上浮30个基点,二套上浮60个基点,即首套不低于5.15%,二套不低于5.45%。深圳一家建行支行的个贷经理介绍,此前该行执行首套房贷利率5.145%、二套房贷利率5.39%,国庆后申请,首套房、二套房利率分别上涨0.5个基点和6个基点。

  不同于上述三个城市,上海地区有银行首套房贷利率仍然“让利”。一位建行个贷经理称,当前执行房贷利率在9月20日LPR报价基础上减20个基点,二套房贷利率加60个基点。即首套房贷利率最低4.65%,比此前的4.655%(基准利率9.5折)降0.5个基点;二套房贷利率最低5.45%,比此前的5.39%增6个基点。

  多银行个贷经理告诉记者,每个申请者获得的贷款利率不一定相同,具体将根据个人征信、公积金缴存等情况决定。

  直观地看,以北京地区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

  诸葛找房副总裁苑承建表示,新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。但整体对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响,房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。

  房贷利率难预估

  房贷利率之锚每月报价一次 银行审批时长影响最终利率

  不少银行都已经在10月8日将换锚后的个人住房贷款政策落地,如招行宣布,全国44家分行均已实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,整体保持LPR转换前后利率定价平稳切换。在调查中,也有部分银行支行称还没有接到新的通知。

  值得一提的是,由于LPR每月20日报价一次,波动性大于此前基准利率,因此银行审批时长等因素会影响申请人最终获得利率。

  招商银行一位个贷经理告诉记者,假设本月20日前申请贷款,在20日之前获批,首套房贷利率执行5.4%,二套房执行5.9%。如果在20日之后获批,则利率无法预估,要看届时LPR最新报价。

  各行审批时长不一。北京银行一位个贷经理介绍,若申请纯商贷,审批需一周左右;组合贷(即公积金贷款加商贷)需要时间长一些,按先公积金后商贷的审批顺序,最长可能要一个月左右。建行上海一支行个贷经理称,该行审核组合贷一般需要一周。天津农商行员工介绍,从收集资料到批准最快两天,不顺利的话也可能要一个月,“比如客户一直不给提供资料,或者开发商预告登记还没出来都有可能延缓审批速度。”

  还有银行不以审批日期利率为准。建行深圳一支行个贷经理介绍,该行以查询申请人征信和录系统的时间为准,最快在申请人提交材料当天就进行。整个审批时间算下来,一般需要一星期左右。

  苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁分析称,由于LPR的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此建议购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平量力而行。如每月到手收入为2万元的购房者,建议考虑将月供额度设置为1万元,不会影响到生活质量,且即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供也是可以接受的。

  陈嘉宁还建议选择混合贷。他提到,目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

  后市

  房贷利率波动不会太大 长期看房贷成本有可能下降

  未来房贷利率会怎么走?中原地产首席分析师张大伟分析称,从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率。2019年监管密集加强对房地产金融的风险把控,引导资金进入实体经济,在“房住不炒”原则下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。

  从8月LPR改革以来两次报价也可看出,与个人房贷利率关联性更强的5年期以上LPR保持平稳。8月20日LPR形成机制改革后的首次报价显示,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。

  长期来看,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,若考虑到此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场继续降成本的导向,那么可以预计后续5年期LPR利率也有进一步下行的可能。若出现下行,那么对于降低房贷成本、活跃市场交易等是有积极作用的。

  多位受访银行个贷经理表示,市场是动态的,不可控因素比较多,银行一方面会根据市场变化调整,如市场资金紧张时溢价就高,另一方面也会根据产品是否挣钱等因素决定。比如一般年末银行贷款额度减少,往往会抬高利率。还有的银行支行位于中关村等非居民区,房贷业务做的很少,如果分行给予支行自主定价权,支行可能上浮更多基点来平衡成本和收益。

  另外值得关注的是,此前有业内人士提出,由于首套房多是刚需,二套房相对存在一定投机空间,因此首套房、二套房贷利率在加点方面是否可能分化?张大伟对记者表示,趋势是都会降低,因为银行的整体资金成本都在降低,房贷利率不存在上涨的可能性,其中首套房利率降低会更明显。

  苑承建告诉新京报记者,现在针对首套房、二套房的利率加点已经是有区别的,二套房的加点更高。包括央行制定的利率加点下限也是有区别的,首套房是不低于相应期限贷款市场报价利率,二套房是要在相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  新京报记者 程维妙 陈鹏

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

夺大满贯20冠重返第一 费德勒的2018其实很精彩
直击|比特大陆IPO前调整子公司董事会 多名董事退出
新浪将于11月28日发布2018年第三季度财报
铁矿石有望向上突破
人人公司6000万美元售“追风少年”人人网
脱欧烂局或提前终结梅姨政治生命 黄金创一周新高
美国参议员致信扎克伯格:要求解释“黑公关”事件
比特币跌破5000美元、科技股暴跌,背后原因是什么?
别怀疑 马斯克要卖砖块了!
武磊展望2022世界杯:所有人梦想 要为国足多进球
中国足球谣言频频凸显全民焦虑 足协需正视问题
掘芯!中国企业开始半导体“自力更生”之路
外媒看“双十一”:国际扩张是继续刷新纪录的关键
习近平:促进贸易和投资自由化便利化
神吐槽:韦德有文身了!一边女儿 一边女儿他爸
马斯切拉诺:中国足球需耐心学习 理解足协U23政策
2018年全国女子拳击冠军赛将在宁夏举行
2018未来科学大奖-物质科学奖颁发 获奖者发表感言
21日13时直播TWT腾讯围棋锦标赛绝艺挑战赛
美小型企业用工成本上升 提价企业占比升至10年高位
普京:俄将避免在北约国家边境附近进行大规模演习
吴堇溦再夺世青赛冠军 坦言走下领奖台重新开始
苹果挖角诺基亚高管发力印度?这很可能是真的
评论:外卖料理包爆卫生丑闻 个别现象还是行业规则
筹划的收购谈崩了 金冠股份更换国资“门庭”
美里根号曾多次访港 航母外交背后却是遏制中国方针
私募Vista拟19亿美元收购软件公司Apptio:溢…
IEA:2030年天然气将取代煤炭成全球第二大能源来源
曝曼联更衣室质疑穆里尼奥:你对嫡系偏心眼!
日本迎来首场常规美巡赛 ZOZO锦标赛明年10月开赛
四面楚歌之际 特里莎·梅将脱欧协议提交内阁审议
腾讯张军回应“OMG贪腐”传闻:纯属造谣
天津主帅:球员精神状态不佳 没有投入到比赛中
曝有三队或将追逐安东尼!一队去年就曾招募他
竞彩大势:爱尔兰做客凶多吉少 捷克立足不败
英国央行副总裁称达成英退协议仍是谈判最可能的结果
曾是领导者的苹果也滑向熊市 谁能为美股稳定军心
“新债王”公司:对美国投资级公司债发出警告
英国脱欧后如何重谈贸易协定?英媒列出五种参照模式
环球社评:比起美对华舆论战工具 中国对美少了点
国家邮政局:10月全国快递业完成46.9亿件 同比增2…
期权成交量大增
郑智国足帮手已浮出水面:两人定位不同 他偏重进攻
浙江一70后副县长被逮捕 自称不知进止不知敬畏
北爱杯-奥沙利文决胜局逆转晋级 会师特鲁姆普
雅虎财经准备推出付费订阅服务:预计每月100多美元
张琳芃朴成因伤缺席国足热身 赵旭日范晓冬也有伤
2分钟狂飙13分!得分狂魔这是想重现麦迪时刻?
北京版权局召开剑网2018工作会:规范软件应用市场
瑞银:未来半年布油将涨至85美元以上